リート買いの戦略アップデート
最近はリート記事ばかり書いています。
個人的にリートは個別株より利回りやバリュエーションから投資妙味を感じている、一部からゴミ箱と言われている市場ですｗ
リートは現在売りと買いが真っ向からぶつかっており、空売りがあるのと同時に大量保有が増加する状態でここからの下落なら利回りで十分回収でき、なおかつ少しでも買われればOKという点で買い側が若干有利です。
ただ、地銀の投げ売りは通常3月いっぱいは続く見込みなので、もう一発の大きな売りを待っているのが私です。
買ったリート
産業ファンド投資法人とスターアジア不動産投資法人とJリートETFを第一弾として購入しました。
利回りが5.3%、5.5%、4.2%と全体的に高配当株を超える利回りです。累進配当や配当性向の引き上げこそ期待できませんが、配当性向引き上げ狙いの投資も継続しているので、次の本決算時に引き上げなくとも高利回りを得るようにリートも物色しています。
多くのリートが株でいうところのPBR1倍割れとなっており、中国不動産バブル崩壊、利上げ？売却しても大丈夫で、個人では絶対買えない物件を抑えているリートが大損するようなときは日本経済はもっと悲惨な状態が想定できます。
印象だけでリートが下がるなら、5%を超える高利回りなリートは安心して買っていいと思っているので、今後の戦略について慎重に検討しています。
メジャーSQ絡みで日経平均株価が反落、リートの動きは？
私は相場に合わせて、特に新規の投資先は代表資産とどういった動きをするのか？に注目しています。
本日は日経平均株価が高値から1000円近く下がる弱めな相場でした。
日経平均株価が1.23%下落したのに対し、リート指数は1.25%下落しており日銀の利上げが思惑として機能したなら日銀利上げは株安とリート安のダブルで作用する点で、株安が起因でリートがどうなるか？は本日だと判断できませんでした。
利上げが金融引き締めを意味し、円高方向にしっかり動くようであれば円取引だけで利益を上げるリートは本来有利な立場です。円高メリットとまではいいませんが、上場する日本企業のだいたいは海外取引がメインなので円高で利回りが薄れるので相対魅力的。
金利上昇は最初のステップとして資金調達の難易度を上げるため、実際に利上げがあれば絶対的な利回りが重要となりますが、平均として既に4.2%の利回りがあるJリートは日本国債や日本株より相対利回りが高く、社債市場は普通に強気なので、普通の投資家が買える対象で利回りが魅力的なのはリートがトップ級だと思います。社債のディールは好きな人はもうやっていると思います😗
リートが日銀の利上げに反応しているのだとすれば、クライマックスは利上げ日が決まるタイミングだと期待しています。日銀にFRBのような連続利上げをする意気込みはないでしょうし、連続利上げをするならもっと早く動けているはず。
リートの需給を悪化させる要因が地銀の投げ売りと利上げ警戒だとすれば、地銀売りは3月で終了するのが恒例化、利上げ報道に対しては本日の1.25%安にあるように日経平均株価並みの下落で市場が織り込みが済んだタイミングがベスト
監視しているリートは本日どう動いていたか？
インヴィンシブルが0.32%安
産業ファンドが0.23%高
ヘルスケアメディカルが0.61%安
SOSILA物流が1.12%安
スターアジアが0.18%高
個別だと保有先が下がっていないのでJリートETFが一番下がるという個別でいいじゃん！となった日ですｗ
SOSILA物流は狙っているので3月18~19日の金融政策決定会合後に買うか、もう少し様子見をしたい。
リートの高利回り系に関しては5%安で激安、10%安でほぼタダという水準なので利上げした瞬間に日本経済がぶっ壊れない限りは現金をただ放置するよりは価値があり、個別株を高配当化狙いでリサーチして継続調査するよりは楽かなと思っていますｗ
問題は日銀の利上げ観測であり、この報道が株もリートも左右しているので実際の利上げがあれば利上げ諸国を見ている限りは不安がなくなって値が安定する。
突発的な利上げで突発的なリートショックがあればそこが買い場だと思いますが、日銀はかなり慎重に動いています。3月はリートの最高の買い場になると期待したい。
ぼやき
各国のリートを分析していると10年金利と0.5%以内の利回り差が基本で、米国だとほぼイコールです。
つまり、今の日本10年金利が0.7%なので日本のリートの利回りは世界基準なら1.5%程度だと言うことになりますｗ
今は3.5%分も10年金利を上回っているので世界比で圧倒的な利回り差があります。
日本のリートはオフィスが4割を占めているので米国の商業不動産問題や日本でもオフィス空室率の上昇などリスクとしてありますが、リートは大資本で大きな物件が基本なので
日本のオフィス空室率 6.1%にたいし、リートのオフィスは3.1%と半分程度の空室率で、他のタイプも含めたリート全体では空室率が1.1%で物流施設は稼働率が99%から100%とフル稼働、産業系も高稼働で問題ないです。
世界と比べて圧倒的に金利比で最低水準なリート、空室率リスクは勝手な市場の思い込みがありますがリートの中身を見れば高稼働で空室率は雑魚も含めた全体の平均よりは圧倒的に良好な環境。
日本株上昇は外国人主導でしたし、あとは東証による分かりやすい還元強化で買いやすくするという「日本株？還元強化をほぼ義務化させてやる！探せ！！！」状態でしたが、リートの方は単元の単価が高く、個人投資家が買うような100株で10万円以下みたいな株と比較すると、1単元で20万円から30万円で、さらに最近だと1株単位で株が買える買いやすさが基本の中だと20万円買い！35万円買い！とできないので盛り上がりづらいのは分かりますｗ
売り手が地銀らしい、リスクは利上げらしいと問題が明確に分かっているので、個別株と違って単純なのでリートは買いやすい。
検討中でも待機できる投資家なら3月19日の日銀の会合決定を待っていてもいいでしょう。
