新たな不動産株の投資先を見つけたい
トランプ関税ショック前に野村不動産や東急不動産などの大手不動産デベを売却したので、ポートフォリオ内の不動産銘柄は1銘柄になっています。
不動産株は過去に何度も儲けたセクターで、市場規模が大きい割には中小が多いので成長余地が大きいのが特徴で2~5倍くらいの上昇なら不動産株では非現実的でもなかったりします。
私が不動産株で大儲けしたときは業績がずっと好調なのに株価が上がっていない状況で、ROEも成長率も高いのにPERだけが下がっていく不思議な状態でした。
特に東証改革でPBR是正が起きたときに低PERは真っ先に上がっていったので放置されている不動産株は減りまして、成長性のある妥当なバリュエーションで中期で保有して業績と増配で保有する形になっています。
そうなると割安で放置されている銘柄は減ったので、不動産は成莫大な投資から回収までの期間が長く、負債を上手く使うための増資や投資回収が遅れる期ズレなど時間軸が以前よりは伸びているので利上げ等もあり妥当なバリュエーションで放置されています。
ホテルか物流か、あるいは東京のビルか
不動産株は国内or国外、ホテルやビル、マンション、物流施設から色々あります。
例えば物流施設は一時期ほどの伸びがなくなったのでREIT含めて低調で、東京のビルは特性上から勢いの鈍化は感じづらいですが再開発の延期や中止などは影響を受ける部分ですが供給が減るなら既存の物は有利でしょう。
ホテルは需要がずっと高く、会員制やリゾートなどのツーリズム系が相対強く、いわゆるホテルは国内勢の投資が少し減っている感があります。
ホテルにおいてはバブルあたりの老朽化が多いので地方では建て替えや新規の需要は多くあり、供給過剰とは思えないです。
全体として日本の建物はバブル近辺の人口増加と勢いのあった頃のラッシュ後に急減した影響から作れど作れど老朽化がそれ以上にやってくるので需要がそもそもないところに建てる以外では失敗はないのかなと思えます。
人口が減るから不動産の将来は暗いとされがちですが、そもそも景気が終わったときに人口以上に供給が落ちていったので人口減少を先取りしていたのは不動産そのものでしょう。
投資候補
不動産株はPERを10倍以内に抑えて、それと同時に利益が二桁伸びるような企業へ投資したいです。
そうなると必然的に配当利回りが高くなるので先回りで買われているわけですが候補はあります。
ビーロットは中古オフィスビルやマンションの収益性を高めるビジネスモデルで不動産コンサルが強く、PERが5.5倍で前期は31%増収19%増益と絶好調でした。
今期は中期経営計画後に評価がされるでしょうから出てくる情報次第な感はあります。
リゾートトラストはバリュエーションが既についていますが国内でライバルがほぼいない会員制リゾートホテルの会員権販売がメインでホテル開発をして会員を増やすモデルといっていいでしょう。
今期は22%増収11%増益と規模が大きいのに売上が伸びているのが印象的です。
コロンビアワークスは付加価値重視の開発やホテル運営等の総合不動産志向の企業で、今期は88%増収22%増益でPER4.8倍と成長性と割安性で候補内でもっとも有力な候補です。
規模感が小さいのと昨年上場の企業なので増資や決算等のサプライズが未知数なのが不確実性ですが、規模が小さいだけに時価総額が今から10倍になっても不思議ではない企業です。
候補内としてはコロンビアワークスは成長持続前提で今すぐ買える候補で、リゾートトラストは日銀ショックや関税ショックなどの危機に買いたい企業でそこまで落ちない安定系、ビーロットは中期経営計画次第な感じです。
