数年ぶりにJ-REITへ投資！最近の下落は健全な下落
J-REITは毎年この2、3月にかけてセリクラがくる恒例の投資対象です。
地銀が売りまくっているとかありますが、2023年の東証大還元祭りから多くの企業が増配したので相対的にREITの魅力が下がっているので高値が見えないのだろうと思います。
REITと金利の関係がよく言われますが、金利上昇局面で多少下がることがあっても、予測可能となってくると利上げから影響を受けるのはREITだけではないので相対的にマシな投資対象であると思います。
REITは裏付け資産に不動産があり大クラッシュ以外では20%下がることも異常であり、金利高でコストが上がるとしても固定金利なので利上げ以降のコスト上昇に過ぎず深刻な問題と言えない、金利高で光熱費等が下がれば管理コスト低下からコスト改善の可能性がありマイナス要素だらけではない。
現在はJ-REITと日経平均株価の乖離が過去最大であり、J-REITはアセットで買っても配当が4%を超えており上がらなくても別によく、ここからJ-REITにあるような大型不動産が経営悪化して価値低下が続く事態となるなら日本株も保つはずがないので相対的に割安。
東証の大還元祭りで多くの企業が増配したので、ここからの増配は業績次第となっていて毎年20%上がるものでもないので既に高配当を享受している人は株を売らないし、新しく配当がほしい人はやや割高、不安定な株から配当を得ないといけないのでJ-REITはチャートの安定性を除けば安定している。
個別株に投資して無配になる可能性と投資先のREITがぶっ潰れる可能性なら前者が圧倒的に高いだろう。
私の利回り運用は米債だったので金利はやや落ちますがREITは十分な投資対象で、金利低下局面ではバリュー株よりREITの方が反応が良いでしょうし、米利下げが円高を誘発するリスクを考えると日経平均株価が下がることはあっても、J-REITには関係ない。
円安メリットを受けられない資産がJ-REITだったとすれば、金利低下で私のようにMMFなど米債で安定的な利回り運用していた人は株式より安定した資産を選ぶとREITが必然的に上がってくると思う。
2022年の日銀のYCC政策変更から、ローソクチャートがJ-REIT、オレンジが日本10年金利を並べてみた。
最近のJ-REIT下落は米国のインフレがコンセンサス超え、日銀のマイナス金利解除思惑などが重いのだと思います。
逆に言えば株式がインフレ予想以上と金利上昇を無視しているのでJ-REITの動きは相関しているので、そうなると金利低下で買われる可能性を示しているので、利下げを過剰に織り込んで信じている株式と違う点から健全と言える。
